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关于我市小区管理问题的调研报告
【作者: 】【信息来源:】【信息时间:2018-01-03】

小区管理水平是城市文明程度的重要体现,打造与世界对话的城市,提升小区管理水平刻不容缓。为了深入了解我市小区管理状况,查找小区管理中存在的问题,提出有针对性的解决问题的建议和办法,九三学社景德镇市委会组织小区管理课题调研组深入市房管局和各县市区,召开有关小区管理工作座谈会、实地考察住宅小区15个,发放调查问卷497份,对全市小区管理的基本情况做了较为全面的了解。调研组还专赴安庆市大观区进行调研,通过座谈会、实地考察3个住宅小区,了解他们的先进经验;派出骨干成员赴陕西西安、湖北十堰、河南洛阳、许昌学习经验;就小区管理有关问题函询吉安市和新余市有关部门。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

据发放的调查问卷统计,我市现有居民住宅小区497个,其中珠山区300个、昌江区99个、乐平市55个、浮梁县43个。据不完全统计,全市小区总户数106100户,总人口325400人。有物业服务企业管理的小区146个,由单位管理的58个,由业主自我管理的104个,其他189个。规模较大(500户以上)的小区59个,占小区总数的12%;规模较小(500户以下)的小区438个,占88%。现有全市物业服务企业126家,其中一级资质6家,二级资质1家,三级及以下资质119家;从业人员8100余人,物业管理建筑面积984万平方米。(见附件1)

二、存在的问题

(一)业主委员会

1、管理主体缺位现象严重,业委会成立比率低。业委会是小区管理的主体,但是成立率很低。我市497个小区中召开业主大会成立业委会的只有88个,成立率仅为17.7%。没有成立业委会的小区,管理主体严重缺位,不利于小区事务管理。(见附件2)

主要原因,一是政府部门监督管理重视程度不够。市县区房管部门重视不够,指导和监管不力;街道、居委会社区对召开业主大会成立业委会缺乏主动督促、组织和指导,没有作为中心工作来抓,居委会社区事务繁杂,难以深入小区管理相关工作。二是小区业主自主管理责任意识不强,权利意识淡薄,参与管理热情不高,对于小区的事务大多数抱着“事不关己、高高挂起”的心态。三是前期物业服务企业有抵制现象。前期物业服务企业利用先占优势,为谋取利益最大化阻挠成立业委会。即便有些物业公司运营较好的小区(如长虹金域)也没有成立业委会,主要原因就是为了自身利益,不愿接受业委会监督。

2、业委会管理小区不力。我市小区成立的业委会原本就不多,能积极发挥作用的更少,多数小区业委会有名无实。

主要原因,一是业委会成员能力有限、履职不力。业委会成员推选过程中,对业主情况了解不全,致使业委会成员良莠不齐。有的业委会成员不积极履职,使业委会监管不力;有的业委会成员缺乏基本的物业管理知识,不懂如何维护广大业主的利益;有的业委会成员不仅不履职还带头做妨碍小区管理的事情(如不缴纳物业费或违规搭建等)。二是业委会管理混乱。不能定期检查、监督物业服务企业的管理工作,对物业服务企业年度管理工作计划、年度费用概预算不严,缺乏对共用部位、共用设施设备的合理使用、物业维修基金的筹集使用管理的监督,不积极听取业主、非业主使用人的意见和建议等。三是业委会工作经费缺乏,严重制约其工作的开展;业委会成员普遍没有工作经费的津贴,难以激发他们的工作责任感和积极性。

(二)物业服务企业

1、物业服务企业进驻不规范,给物业管理带来隐患。进驻小区的物业服务企业有两种情况,一种是由开发商选聘的前期物业服务企业,这类公司进驻时,没有严格走招标程序,大多是开发商指定进驻,实际是开发商的附庸或子公司,对开发商建筑存在的施工粗糙、配套设施不全等质量问题视而不见或故意掩盖,在开发商未撤出之前,这种物业服务企业通常在小区服务质量较高,目的是对期房销售起助推作用;另一种为后期物业服务企业,后期物业服务企业理应在业委会成立之后,由业主大会选聘,但由于我市大部分后期物业服务企业大多还是前期物业服务企业的延续,并未通过业委会招聘,也未对物业共用设施设备进行全面查验、记录,出现质量问题也不上报主管部门。开发商撤出后出现的房屋质量问题,业主无门可诉,把责任转嫁到物业服务企业,使矛盾激化。物业进驻的不规范,为物业管理带来隐患。

2、小区规模普遍较小,物业服务企业运营难以为继。物业服务企业只有在企业盈利的情况下才能做到物业管理正常运转。据业内人士反映,一个小区,要达到500以上住户、收费面积5万平方米以上,且每月的物管费要100%缴纳的情况下,物业服务企业才能保障正常运转,按标准提供物业服务。我市500户以下的小区380个,占小区总数的87%,小区规模太小,企业盈利微小;另一方面由于种种主客观原因,小区业主拒缴物业费现象严重,物业服务企业运营常常面临困难甚至亏损,导致物业服务降低标准或退出经营。

3、小区建设起点低,基础配套设施不全,物业管理水平难以达标。多数小区规划先天不足、设计不合理,基础配套设施不全。监控系统损坏率高,智能门禁系统配置率和使用率低,高层住宅消防系统不完善等,致使小区管理存在治安和消防隐患,物业管理难以达到现代化管理要求。

4、物业服务不规范,管理乱象频发。一是物业服务企业进驻门槛低,运营中急功近利。盈利期望值高,物业服务水平低。二是财务不公开。绝大多数物业服务企业对小区物业服务的收支情况,没有按规定向业主大会或者全体业主定期公布和接受业主的监督,侵犯了业主的知情权和监督权。三是对业主违法违规现象不作为。对管辖区域内乱搭乱建等行为不仅没有进行劝阻和举报,甚至替业主掩盖。四是有些已被解聘的物业服务企业以各种理由拒绝退出小区管理,拒绝履行相关的交接手续。五是有的物业服务企业私吞小区共用部位的收益。物业服务企业对共用部分的收益隐瞒不告知业主,并私自支配这笔收益。

5、物业管理收费难.我市物业管理缴费率总体偏低,个别小区收费率仅为百分之三十,物业管理收费难。一是物业服务企业服务质量低,服务不到位,与业主的需求有较大的距离;二是小区共用部分维修问题得不到及时解决,业主迁怒于物业公司;三是业主自身素质参差不齐,对有偿服务未完全接受和习惯,缺乏大局管理意识。

(1)对小区管理重视不够、工作被动。一是思想认识不到位。市县(区)政府、街道、社区居委会对小区管理缺乏系统研究和深入思考,没有作为城市发展全局工作的重要一环工作来考虑,没有把它作为社会管理和民生工程的基础性工作来对待。二是市县(区)制度建设不接地气。街道没有把居民小区物业管理职责落实到具体部门和具体人员,未按照有关条例制定出本辖区内物业管理工作管理制度。市县(区)制定的物业管理实施办法未能切合本地实际,可操作性不强。三是履职被动。对小区管理工作主动参与和监管不够,对小区管理出现的各种矛盾问题被动应对。

(2)对物业服务企业监管不力、制度不全。一是对物业服务企业招投标的开展、不规范经营企业的查处、开发商遗留的质量问题、实施物业承接查验问题等监管不力,对物业服务企业缺乏考核评价与警示机制。二是各职能部门执法力度不大,没有形成管理合力,对小区内乱搭乱建、占有共用部位和共用设施设备、改变住宅用途、乱排油烟等不法行为没有进行有力打击。三是缺乏合理有效的约束与管理机制,对物业管理过程中出现的复杂问题无人解决、无从解决。

(3)房屋建筑工程质量保修金未依法交存到位。市房管局(珠山区、昌江区)未要求住宅承建商交存房屋建筑工程质量保修金,乐平市、浮梁县房管局也未严格执行规定,严重影响对保修期内商品房出现质量问题时的及时维修。

(4)住宅专项维修资金申请手续繁琐,引发业主强烈不满。由于现行法规规定的门槛过高,相关政策缺乏可操作性与灵活性,使保修期满后的房屋如果出现共用部位、共用设施设备损坏,业主申请使用住宅专项维修资金时,手续繁琐,现有的应急绿色通道只能解决应急问题,维修资金使用率、使用效率“双低”现象十分突出,许多损坏的物业也因此被阻滞在“应修未修”的状态,引发业主怨声载道。

三、建议

(一)增进业主的小区主人翁意识,充分发挥业主委员会的作用

1、依法成立业主委员会,加强对业委会工作的监督指导。业主是居民小区的主人,业主大会和业主委员会是业主的自我管理组织、是业主履行权利和义务的载体和平台。因此,街道居委会要监督、指导每个居民小区按照有关规定及时召开业主大会,挑选责任心强、热心公益事业的业主成立业委会,建立和完善管理规约、业主大会议事规则等规章制度。街道要加强对业委会的监督和指导,使业委会能依法履职,加强小区管理;社区居委会要在居民小区内加强物业管理法律法规和政策的宣传,努力提高业主的法律意识和自我管理意识,积极营造“小区是我家,管理靠大家”的良好氛围。

2.保障业主委员会正常的工作经费。街道居委会及挂点小区干部,应指导小区按有关规定,利用小区共用部位的收益和向业主筹集的方式,解决小区业委会的工作经费和业委会成员的工作津贴问题,以保证业委会工作的正常开展和激发业委会成员的工作责任心及工作积极性。

(二)规范物业服务企业引入机制,提升物业管理水平

1、加强对前期物业进出的监管。前期物业应当在市县区房管部门监督下通过公开招投标引进,前期物业要切实发挥对开发商建设工程质量的监督制约作用。市县区房管部门要及时掌握物业服务企业的招聘、解聘信息,督促开发商和被解聘物业服务企业完整移交小区各项档案资料,从源头上减少因建筑质量问题引发的物业管理纠纷。

2、通过服务多个小区改善经营状况。面对因小区规模较小、物业服务企业难以运营的状况,街道居委会要鼓励、帮助物业服务企业在保证服务质量的前提下,同时服务多个相邻的居民小区,提高人员、设备的使用效率,降低管理成本,改善经营状况,扭转亏损局面。

3、采用新技术提高物业管理服务水平。街道居委会应督促、指导物业服务企业建立和完善小区智能化监控系统、智能化门岗系统、智能化单元楼道门禁系统和投诉平台,提升物业管理质量,畅通小区投诉渠道。

4、自觉接受业主监督,规范物业服务。物业服务企业应竭诚为业主提供与资质相匹配的服务,对财务收支分配情况按有关规定定期公布,小区共有部分的收益不得向业主隐瞒,业主该得的部分不得侵占,自觉接受业主监督,取得业主的信任支持,小区业主乱搭乱建等违规行为及时阻止或向有关部门反映,已经被解聘的物业服务企业要自觉履行相关交接手续,按有关合同规定程序退出小区服务。

(三)要充分发挥政府的指导作用,加强对小区的监督管理

1、高度重视小区管理工作。街道应指定相关部门管理居民小区工作,并落实人员职责;社区居委会要落实一名副主任主抓居民小区管理工作,建立本辖区物业管理工作制度,并切实抓好落实。

2、要建立对物业服务企业的考核评价机制。市县区政府要出台《物业服务企业管理考核办法》,由街道(城区镇)负责组织实施,社区居委会负责对辖区内的物业服务企业定期进行具体考核,考核结果报市县区房管部门后统一向社会公布,促进物业服务企业提高管理水平。

3、政府加大对物业服务企业的扶持力度。政府职能部门要针对我市物业服务企业经营现状,出台符合我市实际的物业服务企业做大、做强的相关政策和指导意见。街道、社区要对本辖区内服务优良的物业服务企业在相邻小区招标、进驻过程中给予政策倾斜和创造条件。建议尽快组建我市物业管理行业协会,形成行业自律机制,促进我市物业管理市场健康、良性、有序发展。

4.探索建立街道、居委会干部挂点小区物业管理制度。每个小区要安排街道或居委会干部挂点。 小区挂点干部既是一个小区业主大会、业主委员会、物业公司的组织者、指导者、协调者,又是小区与各有关行政职能部门沟通的桥梁和纽带。挂点小区工作由街道分管部门负责组织实施并对挂点干部进行年度考评。挂点干部的主要职责有:了解《物权法》、物业管理条例及有关政策法规;严格按照有关规定,指导和督促所挂点小区及时成立业主大会和选举产生业主委员会 ;指导、帮助挂点小区业主委员会和物业服务企业化解小区管理中的重点、难点问题;监督、指导、考评小区业主委员会及物业服务企业的工作,并定期将两项考评情况报送街道分管部门。街道分管部门要及时将小区业主委员会的考评情况汇总书面报送街道分管领导,将小区物业服务企业的考评情况汇总书面报送县(市、区)房管部门。

5.探索基层社会组织管理新模式。按照“县(市、区)政府负责,街道办事处(镇人民政府)组织,社区居委会落实,物业主管部门指导,以块为主、属地管理”的原则,形成小区党支部、居民小组、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的新型居民小区物业管理模式。鼓励居民小区党组织成员、居民小组成员、业主委员会成员之间的交叉任职,并与小区物业服务企业建立联席会议工作机制。小区党支部在社区党组织领导下开展工作,成员由社区专职工作人员和小区内热心公益事业的党员组成,在居民小区自我管理中发挥领导核心作用、组织协调作用和指导监督作用,让党旗在居民小区管理中飘扬起来。

6、依法严格要求住宅承建商交存房屋建筑质量保修金。市房管局(珠山区、昌江区)应当依照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定严格要求住宅承建商交存房屋建筑质量保修金,以确保房屋在保修期内的质量问题能够得到及时解决。在市区(珠山区、昌江区)住宅承建商一直交存房屋建筑质量保修金的情况下,建议市房管部门拿出解决办法,落实保修期内的房屋质量维修资金缺口问题(乐平市、浮梁县可参照执行)。

7、拓宽住宅专项维修资金绿色通道。房管部门在已经开通应急绿色通道的基础上,对于金额较小(安庆的做法是十万元以内)的住宅维修项目,采取“先下拨资金、后补办手续”的办法,及时安排资金维修;在住宅维修过程中,招标维修单位和聘请工程监理,由业主及其组织决策,房管部门予以指导支持,从而解决维修资金使用率,使用效率“双低”问题。

8、对小区加强集中整治。结合城乡环境大整治活动,建议政府责成各相关职能部门上下联动,形成合力,下大力气开展对小区违规搭建、绿化带种菜、宠物扰民、餐馆油烟污染等各类违规行为的集中整治,并建立长效监管机制,杜绝此类问题发生,推动住宅小区管理健康有序发展。

(四)分类打造物业管理示范小区,带动全市小区物业服务质量和水平不断提升。

按照《全国物业管理示范住宅小区标准》规定的“基础管理、房屋管理与维修养护、 共用设施设备管理、保安消防车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管理效益”等八个方面58条标准,分类打造我市物业管理示范住宅小区。

1.物业服务企业管理的小区:对软硬件条件较成熟的住宅小区,各市县区政府职能部门每年挑选2至3个,督促物业服务企业严格按照标准,将其打造成物业管理示范住宅小区。

2、单位管理的住宅小区:要结合“双创”“双修”和城乡环境大整治,对照标准要求完善小区的软硬件条件,由市县区政府指导每年创建2至3个示范住宅小区。

3、业主自主管理的小区:街道社区要指导、督促业主大会和业主委员会,参照标准不断提升自主管理水平,市县区政府及街道要出台扶持政策,每年选择3至5个小区进行规范建设。

4、其他小区:对于上述之外的规模很小、无人管理的小区,根据属地化管理原则,由政府托底购买社会服务方式进行管理。街道社区要引导业主成立业主委员会,建立管理机制,逐步实现自主管理。

通过分类打造物业管理示范小区,以示范带动全市小区物业服务质量和水平不断提升,通过三至五年的努力全面实现小区标准化管理,从而使全市居民生活小区能营造秩序良好、生活便利、人际关系和谐的居住环境,全面提升市民的幸福指数。


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